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[엄길청 칼럼]북으로도 창을 낼 때
 
한국인권신문 기사입력  2020/02/04 [12:49]

 

 

[한국인권신문=엄길청]

 

시인 김 상용은 “남으로 창을 내겠소”란 불후의 명시를 우리에게 남겼다. 서울거리를 거닐다 보면 서울도 이제는 북으로 창을 내어야 할 때라는 생각이 저절로 든다. 특히 강북에서는 왜 이런 곳이 아직도 도시 발전이 잘되지 않았을까 하는 의문이 드는 곳이 한두 군데가 아니다.

 

불과 걸어서 몇 십분 거리만 다녀도 닿게 되는 곳에 4개의 지하철이 거미줄처럼 지나가는 곳이 있다, 바로 미아사거리역에서 북으로 올라가면 수유역과 쌍문역을 지나는 4호선이 있고, 다시 쌍문역에서 걸어서 10분 이내에 1호선 창동역이 닿아있고 그 1호선은 위로는 방학역 도봉역 보동산역으로 이어지고 또 아래로는 다시 월계역과 광운대역을 지나 석계역으로 이어지고 석계역에서는 다시 6호선이 좌로는 돌곶이역과 상월곡역이 있고 우측으로는 태릉입구역과 화랑대역으로 가고 중간에 태릉입구역에서 다시 7호선을 타면 위로는 하계역 중계역 노원역을 지나게 되고 그 노원역에서 4호선을 다시 만난다, 정말 거미줄이란 이런 곳을 두고 하는 말이다.

 

이 지역은 넓이로 치면 여의도의 서 너배 정도인 탁 트인 개활지로서 중간에 중랑천과 초안산이란 아담한 자연이 잘 놓여 져 있다. 또 이곳은 강북구 도봉구 노원구가 겹치는 삼각지대이고, 소위 구청의 설립 순으로 “도노강”이라 불리는 세 구의 지형을 통합해 보면 마치 장미꽃 형상을 하고 있다. 정말 각 구의 접선을 서로 물리도록 개발하면 그 효과가 삼개구로 적절히 확산되는 절묘한 자리이다.

 

그런가 하면 이 지역 안에는 과거에는 과학의 요람인 카이스트와 키스트가 있었고, 국방과학연구원, 임업시험장, KDI, 산업연구원, 기술정보원 등 대단한 국책연구원들이 있었고, 광운대와 서울과학기술대라는 공학계열로 이름난 대학이 있고, 고려대 경희대 외대라는 평판 좋은 대학들도 멀지않게 자리하고 있으며, 지금 서울시가 다시 카이스트 부근자리에 바이오창업단지를 회복시키고 있다. 서울여대와 동덕여대 삼육대 인덕대도 크게는 이 범주에 있다.

 

그래서 이 주변을 대학과 연계하고 정주민 도시재생과 연결하여 청년주택과 신혼주택과 함께 새로운 스마트도시로 기반을 만들어 주고, 기업과 대학과 정부연구단지를 연계하여 첨단기술창업단지로 개발하고 기업의 R&D 센터를 마곡지구처럼 유치해주면 기존 도시의 재생은 물론 서울에 부족한 청년이나 신혼가구를 위한 정말 좋은 자리가 될 수 있다.

 

요즘 서울 주택가격의 중간 값이 9억 원을 넘었다고 하는데 이곳은 다소 다른 면이 있다. 예를 들면  창동역과 쌍문역 수유역의 삼각지 부분에 태영데시랑이란 아파트가 경치 좋은 천변에 있다. 그런데 2020년 2월초의 시세는 30평 짜리가 매매가 5억 원 정도에 전세가 3억 원 정도이다, 단지도 제법 크고 주변이 참 편리한 곳이다. 만일 마포구로 오면 10억 원은 넘길 만한 주택인데 여기서는 이렇다, 창동역 앞에는 효성이 지은 상아아파트라고 있다. 역에서 걸어서 3-4분 거리인데 26평 정도가 가격이 4억원에 전세가 2억원 남짓이다. 이것도 용산구로 오면 9억 원은 넘길 것들이다.

 

요즘 정부가 서울의 강남지역 시세를 압박하니 경기도 등 수도권으로 풍선효과가 일어난다고 하는데 멀리 보더라도 서울의 강북은 대체로 시세가 여기서 크게 밀릴 일이 없다고 본다. 특히 이들 매매가는 모르겠으나 이들 지역 전세가 여기서 더 내려 갈 가능성은 크지 않다고 본다. 이 지역이 일부 서울 남부의 수도권 전세보다 싸야할 이유가 전혀 없는 곳이다.

 

이전에 없던 갭 투자란 용어는 시중여론이 지어낸 말이고 전세가격은 미래의 콜 옵션이란 점에서 이 가격은 미래가격에 반드시 영향을 준다. 대체로 전세의 매매가 반영비율은 서울 같은 대도시는 60-70%선상에 있어야 정상이다.

 

작은 주택들은 여유가 없는 분들이 주로 사기 때문에 대출규제나 정부 압박이 생기면  즉시 매수세가 관망으로 돌아서고 전세가 늘어난다. 그래서 전세는 정부압박의 시간의 길어지면 서서히 올라가 얼마 전에 일부 지역은 매매와 전세의 갭이 특정 물건은 80-90%까지 좁힌 적이 있다.

 

이건 당연히 시간이 가면 재정거래(arbitrage trade)가 일어나 옵션가치인 전세가 내려가지 않으면 반드시 미래 행사가격인 매매가격이 올라서 갭이 60-70 %의 시세로 다시 벌어진다. 이걸 두고 갭 투자라고 하나본데 이건 재정투자라고 한다.

 

지금 서울 강북 일부지역은 명백한 전세대비 매매가격의 재정이익이 존재한다고 본다, 관심이 있는 분들은 한번 이 지역들을 찬찬히 들여다보고 무리한 결정은 피하고 재정이 안정된 실수요자들은 한번 현장조사를 권한다. 향후 5년이면 충분히 장기투자로 기대감이 있다고 본다.

 

나중에 누가 강북 거기에 왜 사느냐고 묻거든 “그냥 웃지요” 이렇게 답하자. 이건 김 상용 시인이 남으로 창을 내겠소에서 마지막에 남긴 한 구절이기도 하다. “왜 사냐고 묻거든 그냥 웃지요”.

 

엄 길청(글로벌캐피탈리스트/글로벌경영평론가)

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기사입력: 2020/02/04 [12:49]  최종편집: ⓒ 한국인권신문
 
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